Désormais, prendre le temps de bien choisir son syndic est d’une importance capitale. Il en va non seulement de la bonne gestion de son bien, mais c’est aussi une règle inscrite dans la loi de 1965. L’étape de recherche ne semble pas être évidente parmi les nombreux prestataires. Comparer les prestations est alors le meilleur moyen de faire des économies. Bien heureusement que les textes se veulent être plus protecteurs envers les particuliers.

coproprietaireChanger son syndic contre un autre : c’est possible !

Les conflits entre les syndics et les copropriétaires sont de plus en plus nombreux de nos jours. Pour certains les tarifs sont exorbitants et peuvent même appliquer une augmentation inattendue. Pour d’autres, le rapport qualité-prix n’est pas satisfaisant. Il est alors logique de vouloir changer de syndic. Cette étape est tout à fait possible.

Trouver le meilleur syndic : une procédure facilitée par la loi

Plusieurs cadres légales participent à la facilitation de la recherche du meilleur syndic pour la gestion de son bien. La dernière en date, adoptée par la loi Alur le 24 mars 2014, consiste par exemple en la mise en place d’un contrat de syndic type. Le but étant de viser une transparence de gestion en troquant les tarifs forfaitaires et les facturations annexes par une liste exhaustive et précise des prestations ainsi que des tarifs attrayants à chaque service.

L’importance de l’étape de comparaison des syndics

La loi Alur a également mis en exergue la possibilité de recourir à un appel d’offres afin d’être sûr de profiter du meilleur tarif en terme de service de syndic. Ce sera désormais du ressort du conseil syndical de préparer ce genre de mise en concurrence. Bien évidemment, certains copropriétaires préfèrent s’en passer à cause de la difficulté que cela représente.

Néanmoins, il est à noter que les dispositions de la loi Alur stagnent encore à l’heure actuelle. Le décret de confirmation de certains points du texte de loi a du mal à sortir.

L’article 11 I4° du décret du 17.3.67, est aussi toujours en vigueur. Il précise notamment que l’AG qui vise le remplacement de syndic doit précéder d’une comparaison des offres du marché local.

Une mise en concurrence à chaque renouvellement

La loi de 1965 insiste lourdement sur la mise en concurrence à chaque renouvellement de syndic. Ainsi, avant la « désignation » d’un syndic de copropriété, une étude de marché est de rigueur. La question prête à confusion : cela signifie-t-il que chaque année, il faut mettre en concurrence les syndics ?

La comparaison des honoraires est inutile si l’on ne souhaite pas changer de syndic

Dans les faits, le conseil syndical, soutenu par l’ARC, trouve de nombreuses raisons pour lesquelles éviter d’en passer par là avant chaque fin de mandat d’un syndic. En effet, il semble inutile de comparer les honoraires du syndic quand l’ensemble des copropriétaires ne souhaite pas voter le remplacement du syndic en place. D’autant plus qu’aucune sanction n’est prévue par la loi pour les conseillers qui éluderaient la démarche. Une seule jurisprudence préconise l’annulation du vote pour la mise en place d’un nouveau syndic en cas de manquement du conseil syndical dans la mise en concurrence.

Les problématiques de la comparaison annuelle

Sans compter que si un rituel de ce genre est systématique à chaque fin de mandat, cela pourrait créer d’autres problématiques. Entre autres, les syndics vont se contenter d’un mandat de 3 ans dans les années à venir.

Une comparaison systématique optimisera le travail des conseils syndicaux. Et profitant de ce point, certains copropriétaires pourraient être tentés de placer des amis ou des connaissances tout en exigeant aux conseillers d’étudier le contrat de syndic concurrent. Quoique, ces derniers pourraient simplement couper court à la conversation en répondant négativement aux devis.

Néanmoins, le renouvèlement du contrat de syndic, même s’il ne doit pas être sujet à une mise en concurrence, serait l’occasion de renégocier les prestations, aussi bien au niveau des services que des honoraires.

Pour information, en tous les cas, que ce soit les syndics bénévoles ou non, afin de prétendre à une mise en concurrence, les prestataires doivent proposer un projet de contrat de syndic.

Le rôle du conseil syndical

À moins que ce soit un vote en AG, chaque immeuble en copropriété doit disposer d’un conseil syndical.

assemble générale et conseil syndical

Le conseil syndical est donc le principal acteur dans le changement de syndic. Il fait le recensement des candidats. Il se lance dans la recherche et la comparaison des projets de contrat de syndic. Il négocie les termes avant de le proposer en AG.

En ce sens, le conseil syndical même s’il s’agit d’un représentant des copropriétaires doit avoir une certaine connaissance, aussi bien technique que juridique. Une certaine minutie est de rigueur, notamment dans l’établissement des critères généraux d’un syndic idéal pour la copropriété en fonction des besoins.

Un immeuble neuf sera mieux géré par des prestataires ayant des années d’expérience dans ce domaine, et vice versa. Le choix devra également prendre en compte chaque service disponible dans la copropriété. Et bien évidemment, un syndic devra savoir s’adapter aux difficultés imposées par l’immeuble : état des lieux, qualité des copropriétaires, travaux à prévoir, etc.

Le mandat doit être voté en assemblée générale

Le mandat d’un syndic de copropriété devra être voté à majorité élue par l’AG des copropriétaires. Néanmoins, l’étude de marché et la comparaison des offres ne doivent pas se faire en la présence de chaque participant à l’immeuble.

Une fois que le conseil syndical a sélectionné les meilleures offres, il doit inscrire l’étude des diverses possibilités dans l’ordre du jour. Ces dernières seront alors soumises au vote. C’est d’ailleurs conseillé de procéder de la sorte afin d’éviter que les votes ne soient difficiles à comptabiliser.

Pour simplifier encore plus le vote, le conseil syndical a la possibilité de joindre un avis écrit aux convocations concernant les projets de syndic qui lui ont été proposés. Mais selon la loi, cette démarche, bien qu’efficace, n’est pas obligatoire.

En outre, il est possible de proposer un projet de contrat de syndic en tant que simple copropriétaire. Cela permet entre autres de remettre au point la balance des chances. Toutefois, ceux qui souhaitent en passer par là doivent respecter les conditions légales : les délais, l’inscription dans les convocations, etc. Le cas échéant, cela pourrait entrainer un refus. Faites attention, le projet de l’ARC, comme quoi il fallait rétablir l’ordre du jour complémentaire, disponible jusqu’à 6 jours avant l’AG, n’a été retenu.

Exception à la règle lorsqu’il est impossible de mettre en concurrence les syndicats de copropriété

Selon l’art.21, la loi de 1965 propose une porte de sortie au conseil syndical quant à la mise en concurrence des projets de contrat de syndic. C’est notamment le cas si vous vous trouvez dans une région dépourvue de syndic ou dont la majorité des prestataires sont gérés par la même franchise. La mise en concurrence n’a pas lieu d’être car les prestations sont bien évidemment les mêmes.

Cette dispense ne sera donc jamais valable dans les grandes agglomérations comme l’ile de France, Lille, Lyon, Marseille ou Nice. Près de 12 000 syndics en moyenne y sont disponibles.

Quoi qu’il en soit, le conseil syndical doit notifier cet état des choses par lettre recommandée à chaque copropriétaire dans un délai supérieur à 21 jours : le délai légal pour la convocation à un vote. Le but étant de les inciter à proposer leur propre contrat de syndic.

quel est le meilleur syndicLe cadre légal de la désignation d’un syndic

La désignation d’un syndic se fait obligatoirement par vote lors d’une assemblée générale. Que ce soit le renouvellement ou la nouvelle désignation d’un nouveau syndic, le tout se fait à majorité des voix de tous les copropriétaires, ou du moins des participants à la réunion. Le cas échéant, un second vote devra être organisé, ce peut être immédiatement comme lors d’une date ultérieure. Dans ce cas, la nouvelle AG devra se tenir dans les 3 mois. L’AG doit étudier chaque proposition du conseil syndical.

En cas de résiliation d’un contrat de syndic déjà existant, ce sera de la responsabilité du prestataire en place d’organiser l’AG qui visera à le destituer. Si ce dernier ne s’exécute pas, il peut être contrait ou remplacer par le conseil syndical dans ce rôle.

Pour ce qui est de la date de la réunion, vous devez choisir un moment antérieur à l’échéance du contrat du syndic en place. Dans le cas contraire, vous allez devoir désigner un administrateur provisoire par voie de justice.

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