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Mise en demeure et recours contre syndic inefficace

Le syndic de copropriété est un prestataire de service. En tant que tel, il engage sa responsabilité pénale et/ou civile dans l’exécution de son contrat. Une erreur de gestion est donc punissable dans ce genre de situation. Les copropriétaires ont des voies de recours contre les actes délictueux ou encore la violation de leur mandat.

Comment se passent les plaintes en cas de litige ?

Selon le cas, les plaintes peuvent être lancées par les copropriétaires eux-mêmes ou encore par le syndicat. Dans certaines situations particulièrement problématiques, le conseil syndical procède même au vote d’un nouveau syndic qui aura à son tour la charge de poursuivre l’ancien pour ses délits.

Et peu importe la situation qui se présente, les copropriétaires devront tous voté pour la mise en accusation du syndic. A défaut, aucune procédure ne pourra avancer.

Les litiges touchés par la mise en accusation

Quand il y a une mauvaise gestion, les copropriétaires ont librement le droit de lancer une accusation. Mais quand on parle de mauvaise gestion, ce terme englobe encore une multitude de faits. Généralement, il s’agit du non-respect des travaux d’entretien et des délais votés pour ce faire lors de l’assemblé général. Un Syndic n’a pas autorité à définir l’urgence de tel ou tel projet.

Ce fut le cas du syndic pénalité par le tribunal de grande instance en 2001. Sans l’approbation des copropriétaires, ce dernier avait alors demandé la réalisation de 800 000 euros de travaux dont il a réglé la totalité et non le tiers comme à l’accoutumée.

Mais, pour peu que les préjudices soient bel et bien présents et qu’ils sont justifiables, il est toujours possible d’engager la responsabilité civile d’un syndic. Pour cela, il est toujours important que l’ensemble des copropriétaires se mettent en accord.

Travaux en copropriété, comment bien les gérer ?

Tôt ou tard, le besoin en rénovation peut se ressentir pour un bien en copropriété. Dans ce cas, l’évaluation ainsi que la validation des travaux de rénovation de ce type de bien doivent faire obligatoirement objet d’un vote en assemblé général. Chaque copropriétaire s’engage sur sa quote-part dans le bien. Et pourtant, ce partage des charges financières n’empêche pas que les sommes à verser puissent être importantes.

Comment gérer les travaux en copropriété ?  Comment faire si n’on ne peux pas payer ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article.

La possibilité de verser sa participation en 10 annuités légales

Pour certains copropriétaires, il est possible de régler les frais de rénovation sur 10 ans. Mais attention, pour ce faire, il faut avoir voté « contre », s’être abstenu ou encore avoir été absent et non représenté pendant le vote.

En outre, il faut adresser une demande par lettre recommandée pour prétendre à ce genre de facilité de financement. L’accusée de réception de la demande servira de date de départ pour comptabiliser le respect des délais légaux. A titre d’information, elle doit être faite au plus tard le mois de l’appel de fonds.

Ce sont les autres copropriétaires qui se chargeront de régler les parts de ceux qui ont demandé un échelonnement de leur dû sur 10 ans. Pour ce faire, ils peuvent contracter un prêt au nom de la copropriété.

Attention cependant, il n’est possible de passer par ce genre de démarche que pour les grands travaux dans l’immeuble. Les entretiens réguliers, tels que la peinture et le ravalement de façade entrent dans le budget annuel de la copropriété.

L’échelonnement des frais a un coût

Mais attention, même si le principe d’annuité peut vous sembler intéressant et peut vous apaiser les charges, il ne faut pas oublier que cela vous engage au règlement des taux d’intérêts des prêts contractés au nom de la copropriété. Ce dernier devra être réglé dans chaque versement, comme un emprunt classique auprès de la banque. Votre quote-part vous reviendra alors plus cher que lorsque vous payez comptant.

La question est : si la copropriété se passe d’un crédit bancaire, comment se fixent les taux d’intérêt ? En effet, même si les fonds sur 10 ans sont reversés sont tirés de la comptabilité de la copropriété, vous devriez toujours un taux d’intérêt. Ce dernier se calculera en fonction du taux légal. Comme garantie, une hypothèque légale sur la part du copropriétaire en question peut être demandée par le syndic.

Changement de syndic facilement, les étapes à suivre

Copropriétaire, votre syndic actuel ne vous satisfait pas ? Il est tout à fait possible de changer de syndic de copropriété si vous souhaitez profiter d’une meilleure qualité de service. En effet, votre syndic actuel pourrait manquer de minutie dans l’exécution de leur tâche ou pourrait encore appliquer un tarif exorbitant. Il est donc temps de s’informer sur les démarches à suivre pour changer de syndic de copropriété. Et oui, vous devez remplir certaines conditions pour ce faire.

A titre d’information, un syndic est un professionnel, voté et accepté par les copropriétaires dont le mandat servira à assurer la gestion d’un immeuble. Dans ses prestations, vous pouvez compter la conservation de l’état du patrimoine et la veille au respect des règlements intérieurs. Il se charge également de la mise en application des décisions prises en Assemblée Générale ou AG. Et bien évidemment, il représente le syndicat.

Trouver le bon syndic de copro

Grâce à la loi Alur, il n’est plus si difficile de trouver le bon syndic. Vous avez désormais la possibilité de comparer les prestations des syndics dans les moindres détails. On parle notamment des tarifs, mais aussi de la qualité des services. Plusieurs détails sont à analyser au cours de cette étape.

La réputation du syndic

En premier lieu, vous devez noter la réputation du syndic. En vous informant sur le niveau de satisfaction de ses clients présents, vous pouvez garantir le sérieux de ce dernier.

Connaître en détails les devis

Par la suite, vous devez étudier les devis dans les moindres points. Obligations légales et diverses prestations comprises.

L’art de la négociation

Bien évidemment, vous devez négocier des tarifs moindres. Sachez que les honoraires du début sera ceux jusqu’à la fin du mandat. Ils se divisent en prestations courantes et en tâches particulières. Ces dernières prennent en charge respectivement le forfait par lot et le management courant de l’immeuble.

En ce qui concerne les conditions, vous pouvez changer de syndic à la fin du mandat, ou opter pour une résiliation du contrat. Les deux se décident en AG.

Changer de syndic de copropriété à la fin de son mandat

Cette démarche est la plus simple. Elle consiste seulement au non-renouvellement du contrat de prestation une fois que ce dernier atteint sa date d’anniversaire. En règle générale, vous pouvez donc changer de syndic tous les ans. Néanmoins, dans certains cas exceptionnels, votés et acceptés en Assemblé Général, certains mandats ne prennent fins qu’au bout de 15 mois, voire de 36 mois.

Il est à noter que le renouvellement tacite d’un contrat de syndic est impossible. Avant chaque fin de mandat, une AG est demandée pour voter la poursuite ou la résiliation de la collaboration. La majorité des voix l’emportera selon l’art.25 de la loi du 10 juillet 1965. Le cas échéant, un second vote devra être organisé. Seule la majorité des copropriétaires présents sera prise en compte.

La convocation de l’assemblée générale se fait quelques semaines avant l’expiration du contrat du syndic. À l’ordre du jour, les copropriétaires devront préparer eux-mêmes le remplacement du syndic. Le prestataire ne le fera pas pour eux.

Le remplacement du syndic se fait automatiquement après l’installation du nouveau que vous avez choisi.

Il est à noter que seul un syndic en cours de mandat est à même de convoquer un vote. S’il n’est pas élu et qu’il ne prévoit pas un second tour rapidement, la copropriété peut se retrouver sans syndic.

Comment se déroule la passation de syndic à syndic ?

L’ancien syndic doit quitter son poste pour laisser place au nouveau qui va prendre le relai. Mais ceci doit se faire dans les règles. Une passation à la cour duquel il a l’obligation de donner toutes les pièces administratives et les documents comptables de la copropriété sera organisée. Cette étape est relatée dans l’art.18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En ce qui concerne le délai, par exemple, la passation devra être obligatoirement faite dans les 30 jours après la révocation. Outre les documents divers, l’ancien syndic devra aussi reverser la totalité des frais d’entretien encore disponible et mettre en exergue la situation comptable du bien.

Pour des soucis de bonne gestion, l’ancien syndic a 2 mois pour solder les comptes et faire l’état financier.

En cas de non-respect de ces délais, le nouveau syndic ou le président du conseil devra lancer une procédure légale. Elle commence bien sûr par la mise en demeure de l’ancien prestataire. Parfois même, si aucune réponse n’est reçue, une plainte au tribunal de grande instance est possible. À titre d’information, un avocat n’est pas utile dans ce genre de démarche. Elle est à la portée de n’importe quel particulier et se règle rapidement.

Une révocation immédiate : comment faire ?

Si vous n’êtes pas assez patient pour attendre jusqu’à la fin du mandat, il est toujours possible de faire une révocation immédiate du syndic. Mais attention, vous devez passer indubitablement par un votre en AG. Ce peut être une réunion annuelle ou spéciale en fonction de la gravité de la situation.

Bien évidemment, il est plus difficile de contraindre le syndic en place d’organiser une réunion qui vise à le destituer. Cependant, selon l’art 8 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical, représenté par plusieurs copropriétaires en là le droit sur demande notifié par lettre recommandée. Si la contrainte n’a aucun effet, le conseil pourra convoquer lui-même l’AG au bout de 8 jours après la réception de la mise en demeure.

La question est : que faire si aucune autorité compétente ne réagit ? En tant que copropriétaire, vous avez la capacité de mettre la machine en route. Il n’est pas rare de voire des particuliers s’adresser à un tribunal de grande instance pour la convocation d’une AG en urgence dans le but de mettre fin au mandat d’un syndic et la nomination d’une nouvelle. Le tout c’est d’avoir la preuve de vos doléances et de celles des autres copropriétaires.

Parmi les cas qui auront gains de cause en termes de révocation d’un syndic, on peut citer entre autres le non-respect des décisions de l’AG ou encore une mauvaise gestion comptable de la copropriété, etc.

Et vous devez faire attention à bien respecter les démarches. Le cas échéant, le syndic peut demander des dommages et intérêts.

À la minute où la résiliation du contrat est acceptée en AG, le syndic doit sortir de la réunion. Les copropriétaires pourront ainsi voter en toute tranquillité le remplaçant.

Les avantages d’un syndic bénévole

Les tâches d’un syndic bénévole n’ont rien de bien différentes d’une agence de syndic pro. En tout cas, au niveau de la nomination, les démarches sont les mêmes. Cependant, les conditions pour devenir un syndic bénévole sont plus simples par rapport au syndic pro. Pas de carte professionnelle, pas de formation ou d’expérience exigée, ni même de s’assurance RC ou de garantie financière : tout le monde peut prétendre à ce poste.

  • Une entité à but non-lucratif qui fonctionne plus facilement

Par contre, dans l’exercice de ses fonctions, un syndic bénévole aura tout de même besoin d’une certaine capacité dans la gestion d’un immeuble en copropriété et une grande disponibilité.

La loi est stricte sur le choix d’un syndic bénévole. Seuls les copropriétaires d’un bien immobilier peuvent se proposer pour un tel titre.

Comme son l’indique, le syndic bénévole ne perçoit pas d’honoraire. Il peut toutefois demander un recouvrement de ses frais dans l’exercice de ses fonctions. On compte d’ailleurs parmi ces charges la consultation d’un syndic professionnel si besoin est.

Dans le cas, où par souci d’impartialité, vous comptez tout de même payer le syndic bénévole, les émoluments doivent être votés en AG et précisés dans le contrat de prestation.

  • Des rôles qui ne se différencient pas trop d’un syndic professionnel

En ce qui concerne les rôles, le syndic bénévole est pareil qu’une agence professionnelle. Il se charge de l’organisation des réunions. Il s’engage dans le respect des règlements et leur mise en application. Il tient les livres comptables. Il s’occupe des travaux d’entretien annuel ou régulier. Il procède à la perception des cotisations.

  • Des services de meilleure qualité

Outre la facilité que cela procure, le syndic bénévole semble-t-il propose, des services plus qualitatifs que les professionnels dans la mesure où ils ne sont pas étrangers aux inconvénients d’une mauvaise gestion du bien.

Par ailleurs, il peut s’avérer être plus minutieux dans le suivi des travaux et de la qualité de l’immeuble.

Toutefois, ce genre de syndic n’est conseillé que pour un patrimoine de taille modeste. Dans un grand immeuble, le manque de professionnalisme et de compétence peut être problématique.

Honoraires syndic de copropriété, comment sont elles fixées ?

Des recherches récentes ont révélé que les syndics ont en moyenne optimisé leurs honoraires de 1.70 % en un an. Cela équivaut à une augmentation des prix de l’ordre de 37.4 % sur 4 ans. L’obligation de mettre en place un contrat de syndic pour tout renouvèlement à partir du 2 juillet n’arrangera pas la situation. Il faudra passer par l’étape de recherche d’un bon syndic, et en évaluer le coût.

Les honoraires  d’un syndic varient d’un cas à l’autre

En règle générale, chaque copropriétaire doit payer dans les 211 euros par an pour un syndic professionnel. Mais les analystes se sont penchés sur la question de plus près. Sur 1 300 copropriétés, les tarifs varient en réalité en fonction du prestataire. Les petits cabinets indépendants coûtent plus chers que les autres, notamment pour les immeubles de taille moyenne. La différence peut même atteindre les 341 euros par lot et par an. Pour les copropriétés comptant plus de 60 lots, les tarifs peuvent pourtant baisser jusqu’à 119 euros.

Le facteur géographique impacte également sur les émoluments des syndics. Pour les banlieues parisiennes par exemple, les professionnels vont jusqu’à 228 euros par lots contre 200 euros dans les Paca.

À cela s’ajoutent les traits caractéristiques de l’immeuble. Les bâtisses de 2005 jusqu’à nos jours coûtent moins cher que ceux qui ont été construits en 1948. L’ancienneté et la valeur historique du bien compte beaucoup. Ils sont sujets respectivement à un prix de syndic de 204 euros et 228 euros.

Et bien évidemment, les services disponibles sont à prendre en considération. Une copropriété qui dispose d’un parking, un service de gardiennage, besoin d’un prestataire pour l’entretien des jardins, etc., exigent beaucoup plus d’investissement. Ce qui peut être sujet à des honoraires plus élevées. Si vous trouvez que le coût du syndic représente une somme excessive, vous avez la possibilité de réunir une assemblé générale exceptionnelle afin de discuter d’une éventuel changement de syndic.

Les nouveaux contrats et une hausse des prix : quelle est la relation ?

Le décret du 26 mars 2015 impose l’utilisation d’un nouveau modèle de contrat de syndic à partir du mois de juillet de la même année. Cette modification touche essentiellement les services proposés par un syndic. Désormais, ce professionnel s’occupe, en plus de l’organisation des AG et la gestion comptable du bien, des services dîtes de « prestations particulières ». On ne parle pas uniquement de l’entretien de l’immeuble. Dans le contrat “tout sauf”, vous devriez également payer le syndic pour la remise de livret d’accueil pour les nouveaux ou encore pour les frais de photocopies.

Néanmoins, ce genre de contrat est une bonne nouvelle pour les copropriétaires. Il liste de façon claire et précise les nouvelles attributions et leurs honoraires. Ce qui permet de simplifier la mise en concurrence des prestataires.

En tous les cas, vu l’optimisation de la liste des services rendus, les syndics ne manqueront pas de demander une hausse de leurs tarifs. Mais comme il s’agit de prestation facturée en annexe durant les années précédentes, la surprise ne risque pas d’être trop grande, selon les optimistes.

Limiter les frais malgré le nouveau contrat : c’est possible !

Contrat de type “tout sauf” ou non, choisir un syndic est une question subjective. Il est toujours possible de limiter les prestations en fonction des besoins de chaque copropriété.

Par exemple, l’ouverture d’un compte bancaire au non de la copropriété peut être intégrée dans la liste des prestations obligatoire. Mais ce n’est pas le cas pour les biens de moins de 16 lots.

En outre, si pour certains syndics, ce genre de démarche est gratuit, pour d’autres, ce n’est pas le cas. Elle peut coûter jusqu’à 240 euros par lot dans certains cas.

AG de copropriété : comment bien préparer l’assemblé générale ?

Une assemblée générale de copropriété ou AG de copropriété est la réunion de tous ceux qui ont un statut de copropriétaire d’un immeuble. Cette réunion doit avoir lieu au minimum tous les ans. C’est une plateforme par laquelle les copropriétaires font valoir leur droit en ce qui concerne toutes les décisions ayant un rapport de près ou de loin avec l’administration de leur bien.

La première étape : la convocation à la réunion

21 jours avant la date de la réunion, chaque copropriétaire doit avoir en main une convocation. La mise en place de cette dernière ne se fait pourtant pas n’importe comment. C’est sujet à des règles. Elle doit contenir entre autres la date et l’heure ainsi que le lieu de l’AG. Il en est de même pour l’ordre du jour. Si vous comptez changer de syndic, ce point doit être notifié dans la convocation avec chaque point qui devra être soumis au vote.

C’est le syndic qui établira l’ordre des points à voir et la convocation en elle-même. Elle se fera aider du conseil syndical pour ce faire. Toutefois, via toujours une lettre recommandée, chacun peut soumettre une résolution dans l’ordre du jour à condition que la demande soit reçue avant l’impression même des convocations.

Dans l’ordre du jour, quelques points doivent être obligatoirement discutés. C’est le cas entre autres des finances et de la gestion générale du bien, mais aussi des devis des travaux, etc. En fonction des besoins et des demandes de chacun, il se peut aussi que vous ayez à vous étaler sur le compte rendu du conseil syndical.

Une fois que les points à voir sont établis, le syndic devra envoyer la convocation par lettre recommandée.

Faire appel à un représentant lors d’une AG

Bien souvent, des décisions cruciales sont prises pendant les Assemblées générales. Mais vu les obligations de chacun, il n’est pas obligatoire d’y assister. Vous pouvez toutefois vous faire représenter via une procuration au bénéfice d’un autre copropriétaire ou d’une personne de confiance, voire même de votre locataire. Ce dernier votera en votre nom.

Grâce à la procuration, vous avez la main mise sur le vote. Il est possible d’orienter le représentant en fonction de vos résolutions avant même le jour de la réunion. Et sachez que si ce dernier passe outre vos recommandations, son vote restera valable.

Comment demander une annulation ?

Tous les votes entérinés pendant la réunion des copropriétaires sont imposés à chaque participant à la copropriété. Mais comme on dit souvent : « a chaque règle son exception ». Dans le cas où vous avez voté “contre” ou que vous n’avez pas été présent lors de l’adoption, vous êtes en plein droit de demander une annulation de la décision en question.

Une annulation doit être adressée à un tribunal de grande instance. Elle ne concerne pas seulement les points avec lesquels vous vous sentez flouer. Ce peut être des résolutions improvisées, pas inscrite dans la convocation ou un point n’ayant pas obtenu la majorité légale, mais qui a tout de même été appliquée.

Vous disposez de 2 mois à compter de la date de livraison du PV pour poser votre demande d’annulation. Le cas échéant, les décisions auront force probante pour toute la durée de l’année d’exercice de votre syndic.